Der Begriff “Schrottimmobilie” wurde im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und / oder Beteiligungen an Immobilienfonds im Zuge des steuerlich subventionierten Baubooms in Ost- und West-Deutschland nach der Wiedervereinigung geprägt. Seit Beginn der 90er-Jahre investierten tausende von Anlegern in solche Schrottimmobilien. Im folgenden wollen wir etwas näher auf das Thema Schrottimmobilie eingehen.

1. Was ist eine Schrottimmobilie?

Wenn man den Begriff der Schrottimmobilie nicht kennt und zum ersten Mal hört, kann dieser sicherlich zunächst einen falschen Eindruck vermitteln. Der Begriff bezeichnet  weniger die Tatsache, dass es sich um eine abbruchreife oder „schrottreife“ Immobilien handelt, sondern vielmehr bezeichnet er die Tatsache, dass diese Immobilien dem Besitzer und Eigentümer nicht die vorher versprochene Rendite einbringen. Beim Käufer handelt es sich in der Regel um einen privaten Verbraucher. Das Hauptmerkmal einer Schrottimmobilie ist, dass der Käufer deutlich mehr für die Immobilie gezahlt hat, als diese jemals an Wert hatte. Dabei wurde der Verbraucher und Käufer der Immobilien von einem Vermittler oder Berater insoweit getäuscht, als das Renditen und Erträge durch den Kauf der Schrottimmobilien versprochen wurden, die dann im Folgenden in keiner Weise einzuhalten waren.

Die so genannten Schrottimmobilien werden meistens als Steuersparmodell verkauft. Oft wird dem Käufer auch wissentlich ein höherer Preis angeboten, dies soll dann jedoch durch Steuervergünstigungen und Einnahmen durch die Vermietung ausgeglichen werden. Laut den Verkäufern soll es sich im Saldo um eine gewinnbringende Investition handeln.

2. Anlegerfreundliche Entwicklung in der Rechtsprechung

Aus den vorstehenden Gründen haben sich Klagen auf Rückabwicklung dieser Beteiligungen an den Schrottimmobilien in der Vergangenheit deutlich vermehrt. Die Rechtsprechung der Instanzengerichte sowie des Bundesgerichtshofs zeigt einen deutlichen Trend hin zu anlegerfreundlichen Urteilen. Auch der Bundesgerichtshof urteilte schon zugunsten einer Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Schrottimmobilien.

Dies war allerdings lange Zeit nicht der Fall, da die Gerichte überwiegend die Auffassung vertraten, dass den Anleger in eine Immobilie eine eigenstände Verantwortlichkeit obliegt, das Objekt zu bewerten bzw. durch Hinzuziehung externer Experten bewerten zu lassen. Mit der Zeit wurde diese restriktive Linie der Gerichte in Bezug auf die Problematik mit Schrottimmobilien aufgegeben. So wird ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des Anlegers begründet, wenn die Bank / der Berater in Bezug auf die speziellen Risiken des kreditfinanzierten Kaufs der Schrottimmobilie einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Weiterhin liegen solche besonderen Umstände vor, wenn sich die Bank in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt verwickelt hat oder wenn sie ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten hat und hierdurch ein begründetes Vertrauen des Darlehensnehmers in sich geschaffen hat (z.B. BGHZ 159, 294, 316).

Im Urteil des BGH vom 16.05.2006 (Az. XI ZR 6/04) wurde sodann klargestellt, dass ein konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistige Täuschung der Anleger durch unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers vermutet wird und somit eine Aufklärungspflicht der Kreditinstitute nach sich zieht, wenn die Kreditinstitute und Verkäufer in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken. Ein solches Zusammenwirken, das die Vermutung auslöst, ist vor allem immer dann gegeben, wenn die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer angeboten wurde. In diesen Fällen wird also die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer der Schrottimmobilie widerleglich vermutet, sodass diese, um einer Eigenhaftung zu entgehen, eine Aufklärungspflicht diesbezüglich wahren muss. Darüber hinaus wurde weiter anlegerfreundlich entschieden, dass Banken eine vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung durch Täuschung über die Höhe von Vertriebsprovisionen in den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen begehen können. Dies soll dann der Fall sein, wenn die Banken nicht darüber aufklären, dass ihnen höhere Vertriebsprovisionen zugeflossen sind, als in den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen ausgewiesen wurden, so stellt dies eine arglistige Täuschung der Käufer der Schrottimmobilien dar, wodurch eine Schadensersatzpflicht der Bank ausgelöst wird (BGH, Urteil v. 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08).

3. Handlungsmöglichkeiten für geschädigte Anleger von Schrottimmobilien

Geschädigte Anleger in Schrottimmobilien, die sich damit nur eine Altersvorsorge aufbauen wollten, nun aber mit einem ständigen Verlustgeschäft geplagt sind, sollten sich an einen im Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden, um ihre Ansprüche von diesem überprüfen zu lassen. Die rechtliche Einschätzung und Empfehlung kann dabei anhand des jeweiligen Falles unterschiedlich ausfallen.

Soweit der Kaufpreis sittenwidrig überteuert war, kann der Kaufvertrag unwirksam sein, so dass auch ein Anspruch gegenüber dem Verkäufer auf Rückzahlung des Kaufpreises besteht.

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